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Itens filtrados por data: Junho 2015 - Imóveis Atrasados

Residencial Premiere: atraso de mais de 17 meses na entrega gera indenização aos compradores

Lançado pela MB Engenharia e Brokfield Empreendimentos Imobiliários, o Residencial Premiere, um condomínio de alto padrão em Águas Claras/DF, deveria ser entregue em 30 de outubro de 2011 (já contando com a prorrogação prevista no contrato). No entanto, as Construtoras somente realizaram a entrega dos imóveis em março de 2013, um atraso de mais de 17 meses.

Ao adquirir um imóvel na planta, o comprador faz planos, compra móveis planejados, marca data de casamento, se prepara para sair do aluguel, tudo para que, no data da estabelecida no contrato, ele se mude para a tão sonhada casa nova.

Mas, nos últimos anos, esse tipo de consumidor tem passado por muitas desilusões, pois o atraso na entrega de imóveis adquiridos na planta já se tornou comum em obras do Distrito Federal.

E com o Residencial Premiere, em Águas Claras, não foi diferente.

As empresas responsáveis pela construção descumpriram o cronograma em mais de dezessete meses, trazendo para os compradores uma série de aborrecimentos.

Mas, o que fazer em casos como esse?

Felizmente, em situações como a do Residencial Premiere, o consumidor não tem ficado desamparado. É que o Poder Judiciário no Distrito Federal tem determinado que construtoras inadimplentes quanto aos prazos de entrega indenizem os compradores pelo descumprimento do contrato.

Nesses casos, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal – TJDFT tem determinado o pagamento de multa contratual e lucros cessantes, todos incidentes pelo período total de atraso na obra. Sobre os valores incide juros e correção monetária.

O atraso na entrega de imóveis adquiridos na planta gera para o consumidor uma série de direitos, entre eles o pagamento de lucros cessantes e multa contratual.

Confira abaixo decisão do TJDFT em um processo envolvendo uma compradora do Residencial Premiere (a decisão é de abril de 2015):

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO ENTREGA DA OBRA.CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. AFASTADO. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA COM LUCROS CESSANTES. POSSÍVEL. LUCROS CESSANTES. DEVIDOS. DANOS MORAIS. AFASTADOS. RECURSOS CONHECIDOS. RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DAS RÉS NÃO PROVIDO.
1. Transcorrido o prazo estabelecido no contrato para entrega do imóvel e não tendo sido configurado caso fortuito ou de força maior, necessário entender-se pela inadimplência da construtora.
2. Os atrasos devidos a problemas com a estrutura inicial da edificação estão inseridos no risco do empreendimento, não podendo ser repassados ao consumidor, ou utilizado como motivação para isentar as rés apelantes do atraso na entrega do empreendimento.
3. A doutrina classificou as cláusulas penais em compensatória e moratória. A compensatória está prevista no art. 410 do Código Civil e gera a limitação do art. 416 do referido código. Ela está ligada à inexecução total do contrato, tem natureza punitiva e o credor pode optar pelo recebimento da cláusula penal e consequente rescisão contratual, ou pela execução compulsória da obrigação. Já a cláusula penal moratória é aplicada nos casos de mora; quando ocorre a demora na execução total da obrigação e a multa é aplicada para penalizar a mora; neste caso o credor pode exigir tanto a cláusula penal como o cumprimento da obrigação.
4. A cláusula penal prevista no contrato firmado entre as partes tem natureza exclusivamente moratória, pois aplicada nos casos de inexecução parcial do contrato, com objetivo de punir a construtora vendedora pelo atraso na entrega do imóvel (mora).
5. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que é possível a cumulação da multa penal moratória com os lucros cessantes, pois a reparação de danos decorre da responsabilidade civil da construtora e não pode ser afastada pela simples contratação de cláusula penal moratória.
6. Assim, considerando-se que a cláusula penal prevista no contrato firmado entre as partes tem natureza moratória, não há que se falar em impossibilidade da cumulação da cláusula penal moratória com eventuais lucros cessantes.
7. Estando demonstrado o atraso não justificado na entrega do imóvel e a consequente mora das construtoras rés, nasce o direito do autor de ser ressarcido em lucros cessantes, referente aos alugueres que o autor deixou de poder aferir por não estar na posse do imóvel.
8. O termo inicial para incidência dos lucros cessantes e a data em que o imóvel deveria ter sido entregue, já considerada a cláusula de tolerância; e o termo final é o da efetiva entrega do imóvel, ou seja, da data da entrega da chave, momento em que o comprador passa a usufruir do imóvel.
9. O atraso na entrega do imóvel não é apto a gerar danos morais, conforme entendimento jurisprudencial firmado nesta Corte.
10. Recurso do autor conhecidos e parcialmente provido. Recurso das rés conhecido e não provido. Sentença parcialmente reformada, tão somente para condenar as rés ao pagamento dos lucros cessantes.
(Acórdão n.857776, 20130111285385APC, Relator: ROMULO DE ARAUJO MENDES, Revisor: FERNANDO HABIBE, 4ª Turma Cível, Data de Julgamento: 25/03/2015, Publicado no DJE: 08/04/2015. Pág.: 142, grifamos)

Como visto, o Tribunal condenou as construtoras ao pagamento de lucros cessantes (que corresponde aos valores que o consumidor deixou de ganhar em razão do atraso) e de multa contratual (percentual do valor do imóvel sobre cada mês de atraso).

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Karina Cesar Menezes

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Preciso esperar o atraso na entrega ocorrer para poder pedir a rescisão do contrato?

A rescisão do contrato pode se dar de duas formas: por desistência do comprador ou por culpa da construtora responsável pelo empreendimento.

Na primeira situação (desistência contratual), basta a simples manifestação do comprador de não mais permanecer no negócio. Nesse caso, a jurisprudência tem entendido que a construtora deve reter 10% do valor pago pelo cliente durante a obra. Também é comum que os tribunais determinem a retenção do sinal, que normalmente corresponde à comissão de corretagem.

Em caso de desistência, o cliente perde o sinal e 10% do valor pago.

Na segunda situação (inadimplemento culposo), que ocorre quando a construtora descumpre, sem justificativa, as regras do contrato (data de entrega do imóvel, por exemplo), a regra é um pouco diferente. O comprador tem direito a receber tudo o que pagou, em parcela única e sem qualquer desconto.

Em ambos os casos (desistência e rescisão contratual), o consumidor tem direito à imediata suspensão do contrato, não ficando obrigado ao pagamento das parcelas.

Na rescisão culposa do contrato, o comprador direito à devolução de todas as parcelas pagas, inclusive a comissão de corretagem, de uma única vez e devidamente corrigido.

Mas, a pergunta é: a entrega precisa estar efetivamente atrasada para que se configure a culpa da construtora e, assim, a rescisão do contrato?

E a resposta é não. Em algumas situações, o consumidor não precisa esperar que a efetivação do atraso na entrega do seu imóvel para rescindir o seu contrato. Isso pode ocorrer quando, embora o atraso ainda não tenha ocorrido, o cronograma da obra já indica que a empresa não irá cumprir a data de entrega estabelecida no contrato. O mesmo ocorre quando a própria construtora envia comunicados aos compradores informando que, por algum motivo, o imóvel adquirido não será entrega na data inicialmente prevista.

Em outras palavras, seja por atraso no cronograma seja por comunicado da própria construtora, o consumidor pode ingressar em juízo para pedir a rescisão do contrato, por inadimplemento culposo, recebendo de volta todos os valores pagos, sem qualquer retenção.

A rescisão do contrato pode ocorrer por atraso no cronograma de obras ou por comunicado prévio da construtora de que a entrega vai atrasar.

E foi exatamente isso que ocorreu em caso bastante semelhante apreciado pela 13ª Vara Cível de Brasília. Na ocasião, o juiz entendeu que o atraso no cronograma de obras e a informação de atraso enviada pela construtora (no caso, Tecnisa S/A) eram suficientes para ensejar a rescisão do contrato. Confira alguns trechos da decisão:

“Encontra-se demonstrado nos autos que o imóvel adquirido pelos requerentes com data prevista para entrega em 31.10.2013 (fl. 28) considerado o prazo de 180 dias, está atrasado, seja porque os documentos de fls. 158/162 e 469/470, emitidos pela 2ª ré informam que o prazo para entrega do bem foi prorrogado para Outubro/2014, seja porque as fotos carreadas aos autos comprovam que a obra como se encontra não será entregue na data acordada (fls. 164 a 167), ou, ainda, porque nenhuma das requeridas contestou efetivamente a alegação dos autores de que houve descumprimento contratual, conforme determina o ônus da impugnação específica, prevista no art. 302 do Código de Processo Civil.
(...)
Ante o exposto, nos termos do art. 269, I, do CPC, resolvo o mérito e julgo improcedente o pedido quanto à LPS Brasília Consultoria de Imóveis Ltda (Lopes Royal Empreendimentos Imobiliários) e procedente o pedido para declarar rescindindo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel 315 do empreendimento Tagua Life Center (...)”. (Processo nº 2013.01.1.145757-9)

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O que constitui a entrega efetiva do imóvel?

Dúvida comum entre os compradores, saber o momento exato da entrega do imóvel é fundamental para que o consumidor possa exercer melhor os seus direitos.

A dúvida reside basicamente entre três momentos: “Emissão ou Expedição do Habite-se”, “Averbação do Habite-se” e “Entrega das chaves”.

A Carta de Habite-se é o documento que atesta a conclusão da obra, emitida após a vistoria e o atesto de diferentes órgãos governamentais (Corpo de Bombeiros, Companhias Energéticas, INSS etc.).

No Distrito Federal, por exemplo, a Carta de Habite-se é emitida pela Administração Regional da circunscrição onde for realizada a obra, após preenchimento de requerimento em modelo próprio fornecido pela Administração Regional, acompanhado dos seguintes documentos:

I - comprovante de recolhimento da taxa, de fiscalização de obras,. relativa à vistoria;
II - original da Guia de Controle de Fiscalização de Obras;
III - declaração de regularidade do responsável técnico relativamente ao Imposto sobre Serviços - ISS, fornecida pela Secretaria de Fazenda e Planejamento;
IV - Certidão Negativa de Débitos - CND, fornecida pelo Instituto Nacional de Seguridade Social;
V - declaração de aceite das concessionárias de serviços públicos;
VI - declaração de aceite do Corpo de Bombeiros Militar, da Companhia Urbanizadora da Nova Capital do Brasil - NOVACAP e das Secretarias de Educação e de Saúde, quando for o caso.

Atendidas as condições acima, e após vistoria do imóvel, a Carta de Habite-se será expedida/emitida no prazo máximo de dois dias.

Procedimento semelhante ocorre nos demais estados da federação.

Averbação

Após a conclusão das obras, e de posse do Habite-se e da Certidão Negativa de Débitos perante ao Instituto Nacional de Seguridade Social (CND-INSS), a Construtora responsável pela obra deve averbá-la perante o Cartório do Registro de Imóveis. Ou seja, após a emissão do habite-se, o Oficial Registrador irá anotar a conclusão da obra na Matrícula do Imóvel.

Normalmente, o consumidor só vai conseguir obter o financiamento bancário do seu imóvel após a averbação do habite-se. Apenas a emissão do habite-se não será suficiente para que o banco aprove o crédito do consumidor.

De um modo geral, os bancos exigem a averbação do habite-se como documento obrigatório para obtenção do financiamento imobiliário.

Dessa forma, é possível concluir que, sendo a averbação do habite-se condição para obtenção do financiamento bancário para quitação do saldo devedor, de nada adianta a sua emissão sem a respectiva averbação.

Por isso, é a averbação do habite-se o ato que constitui a entrega efetiva do imóvel, para todos os efeitos.

Em recente decisão, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal firmou posicionamento de que é a “averbação do “habite-se” que confere condição ao promitente-comprador de se tornar proprietário, pois é a partir daí que, dispondo do montante a ser pago, poderá proceder ao registro do imóvel em seu nome ou, como na maioria, dar entrada no pedido de financiamento junto à instituição financeira. A demora na averbação do “habite-se” por problemas em documentação da construtora não pode penalizar o consumidor, pois o procedimento de averbação da Carta de Habite-se é inerente ao negócio de compra e venda de imóveis, sendo inaceitável imputar ao consumidor o risco do negócio, pois este é assumido pelo empreendedor” (TJ-DF - APC: 20130111315706, Rel.: J.J. COSTA CARVALHO, Data de Julgamento: 08/10/2014, 2ª Turma Cível, Publicado no DJE: 17/10/2014. Pág.: 43, g.n.).

Porém, pode ocorrer que, mesmo após a averbação do habite-se, a construtora ainda não entregue o imóvel ao comprador. Tem sido cada vez mais comum que as construtoras dificultem a entrega da documentação necessária ao financiamento bancário ou mesmo atrasem a realização da vistoria final do imóvel pelo consumidor. Nessa situação, será a data da entrega das chaves que configurará a efetiva entrega do imóvel, para todos os efeitos.

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