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Itens filtrados por data: Dezembro 2014 - Imóveis Atrasados

Equiparação de cláusulas de multa em contratos de compra e venda de Imóveis

Em contratos de compra e venda de imóveis na planta, é muito comum haver capítulo específico sobre as penalidades aplicadas para quem descumpre as regras do certame.

Para o caso de não cumprimento de suas obrigações, normalmente, estipulam-se ao Consumidor juros moratórios na razão de 1,0% (um por cento) ao mês ou fração, além de multa de 2,0% (dois por cento) sobre o valor da dívida.

Porém, caso seja a Construtora a descumprir com o prazo de entrega do imóvel adquirido, incide contra ela somente a penalidade de 0,5% (meio por cento) por mês sobre o valor pago (ou sobre o valor do imóvel, a depender do caso).

Portanto, fica evidente que as obrigações estipuladas pelas Empresas aos Consumidores desse tipo de negócio são claramente desproporcionais e ferem os princípios da bilateralidade, da equidade e da razoabilidade.

O direito do consumidor tem entre os seus princípios o do equilíbrio das relações de consumo e o da equidade. Isto é, deve a relação de consumo ser equilibrada, na sua balança de prestações e contra-prestações, não podendo pender com a desigualdade de benefícios para uma das partes.

Em vista desses fundamentos, a jurisprudência vem admitindo pedidos para reequilíbrio das estipulações contratuais, fixando para as construtoras os mesmos percentuais de juros e multa aplicados aos consumidores.

Em caso envolvendo o empreendimento Top Life (MRV Engenharia), em Águas Claras, Distrito Federal, a 6ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do DF proferiu a seguinte decisão:

"Como visto, a previsão contratual para as hipóteses de inadimplência dos autores e do réu é diferente. Para os autores a cláusula prevê pagamento de 1% ao mês e de multa de 2%, ao passo que para o réu ficou estabelecido apenas o pagamento de indenização de 0,5% por mês, calculado pro-rata-die. Tendo em vista o desequilíbrio contratual patente, reviso a cláusula 1.7.5, d, apenas para determinar que se aplique à ré as mesmas penalidades previstas na cláusula 1.6.1." (Acórdão n.647597, 20120111815584APC, Relator: JOSÉ DIVINO DE OLIVEIRA, 6ª Turma Cível, Data de Julgamento: 16/01/2013, Publicado no DJE: 22/01/2013. Pág.: 150).

A postura adotada pelo Tribunal de Justiça do DF é louvável, visto que corrige manifesto desequilíbrio contratual gerador de onerosidade excessiva, uma vez que não se afigura razoável somente uma das partes arcar com ônus de inadimplemento.

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Karina Cesar Menezes
Advogada Especializada em Direito Imobiliário
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Justiça do DF suspende liminarmente contrato de compradora do residencial Parque Norte Brasília

Uma compradora do Empreendimento Parque Norte Brasília, na Asa Norte de Brasília, obteve na justiça o direito à suspensão do pagamento das parcelas do seu contrato de compra e venda.

O motivo foi a rescisão do contrato em razão do atraso na entrega da obra.

De acordo com o Contrato de Compra e Venda, o imóvel deveria ser entregue em 31/05/2014, data que, com o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias se encerraria em 27/11/2014.

Porém, até o momento, o Habite-se dos imóveis não foi sequer expedido, muito embora conste do site do empreendimento que o mesmo tenha sido emitido em 31/10/2014.

A juíza da 8ª Vara Cível de Brasília, ao apreciar o pedido de suspensão liminar, afirmou que "a liberdade de contratar manifesta-se, também, na possibilidade de desfazimento da avença por vontade de um dos contratantes, a teor do artigo 473 do Código".

Salientou que,"a partir da Cláusula 15.1 do Contrato que, de fato, mostra-se verossimilhante a tese do inadimplemento contratual pela demandada, pois contratada a entrega do imóvel para 05/2014, com tolerância de 180 dias", concluindo que a manutenção dos efeitos do contrato faria recair sobre a consumidora a necessidade de continuidade do pagamento das prestações mensais mesmo após a manifestação da intenção de desfazimento do contrato, assim como da quitação do saldo devedor.

Por fim, determinou a suspensão da exigibilidade das futuras prestações referentes ao instrumento particular de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes, assim como para determinar que as Construtoras e Incorporadoras demandadas se abstivessem de incluir os dados da Autora da ação em cadastros de proteção ao crédito pelas prestações que se vencerem a partir da decisão.

Processo nº 2014.01.1.193769-0

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Como comprar um imóvel na planta

Revista Isto é

Com a desaceleração da economia do País, o mercado de imóveis está menos aquecido – o que não significa, no entanto, que adquirir uma unidade ficou mais fácil. Os preços ainda estão altos e exigem um investimento pesado dos compradores. Quem deseja mudar de casa e ainda não possui uma quantia considerável para pagá-la pode recorrer a uma propriedade que ainda será construída. “Não é um imóvel mais barato, mas seu pagamento pode ser diluído em um maior número de parcelas”, diz Leonardo Schneider, vice-presidente do Secovi Rio. Mas atenção: o número de reclamações de quem comprou um imóvel na planta ainda é grande e os consumidores devem ter cuidado ao fechar o negócio. Dados do Procon-SP apontam que em 2014 as queixas devido à cobrança de taxa indevida aumentaram 4,6% em relação a 2013. “Alguns valores como corretagem devem ser arcados pelo fornecedor e a assessoria imobiliária tem de ser opcional”, diz Renata Reis, supervisora de assuntos financeiros e habitação do Procon-SP. “Mesmo se a venda for concluída, o consumidor deve reclamar e receber o dinheiro de volta”, diz ela. 

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Maison Personnalisée: entrega atrasada da obra gera indenização aos compradores.

A Silco Engenharia, no ano de 2008, lançou no mercado o empreendimento "Maison Personnalisée", um residencial com apartamentos de 1 e 2 quartos, localizado na Rua 24 Norte, em Águas Claras, Distrito Federal.
De acordo com o Contrato de Compra e Venda, o imóvel deveria ser entregue em 30.04.2011, data que, com o prazo de tolerância de 180 dias, venceria em 27/10/2011.

Porém, o imóvel somente foi entregue no dia 25/01/2013, ou seja, quinze meses após a data limite, atraso que constitui violação contratual suficiente para justificar o ressarcimento dos danos materiais sofridos pelos compradores.

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A Silco Engenharia se defende alegando a ocorrência de caso fortuito ou de força maior, tais como a escassez de mão-de-obra qualificada e de materiais e equipamentos de construção, o extenso e constante período de chuvas na região e as características apresentadas pelo solo à época da execução das fundações.

Porém, o argumento vem sendo comumente afastado pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal que, em casos envolvendo esse empreendimento, vem decidindo que "as situações elencadas pela parte requerida configuram fatores inerentes ao ramo da atividade exercida, o que caracteriza fortuito interno, para o qual a empresa deve estar preparada, pois inserido no risco da atividade". (Processo nº 2012.01.1.108235-6).

Sendo assim, os compradores desse Empreendimento fazem jus aos seguintes direitos:

1) Devolução dos valores gastos com aluguel e taxas de condomínio pagos durante o período de atraso na entrega do imóvel;
2) Pagamento dos aluguéis que o consumidor deixou de ganharcom o imóvel adquirido durante o período de atraso (lucros cessantes) (não cumulativo com o item acima);
3) Multas contratuaisnos mesmos patamares daquelas cobrados do consumidor em caso de atraso no pagamento das parcelas do imóvel (o contrato já prevê o pagamento de multa cominatória mensal fixada em 1% (um por cento) do valor do atualizado do Preço Total do imóvel);
4) Danos morais (a depender do caso).

Felizmente, os tribunais estão acolhendo muito bem esse tipo de demanda e o comprador, em pouco tempo, já obtém retorno no processo.

O comprador que foi prejudicado com o atraso deve procurar um advogado de sua confiança para exercer, na justiça, os seus direitos.

Porém, deve-se atentar para o prazo de prescrição, que é de três anos, contado a partir da entrega do imóvel.

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Cliente da OAS Empreendimentos ganha na justiça direito a rescindir contrato, com redução do percentual de retenção

Uma compradora do Empreendimento SMART RESIDENCE SERVICE, em Águas Claras, vendido pela OAS EMPREENDIMENTOS S/A, SIBIPIRUNA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e FAENGE - FIGUEIREDO ÁVILA ENGENHARIA LTDA., resolveu desistir da compra do imóvel.

Porém, foi surpreendida com o percentual de retenção imputado pelas empresas: 25% de tudo o que havia sido pago.

Inconformada, a compradora procurou a justiça para reduzir o percentual de retenção oferecido pelas construtoras, já que considerava abusiva a devolução de apenas 75% de tudo o que pagou durante a obra.

E não deu outra. O juiz da 25ª Vara Cível de Brasília julgou procedente o pedido da Autora para reduzir o percentual de retenção para 10% do valor. Com isso, a Autora vai receber 90% (noventa por cento) dos valores pagos, em única parcela, acrescido de correção monetária desde os desembolsos, bem como a incidência de juros de mora de 1% ao mês, desde a citação até o efetivo pagamento.

Processo nº 2014.01.1.058144-4.

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Algumas dicas para garantir os seus direitos em caso de atraso na entrega do imóvel

Se o seu imóvel comprado na planta passou do prazo de entrega, saiba que há alguns direitos sobre a negociação. Como, infelizmente, esta situação é mais comum do que se gostaria, frequentemente os compradores têm dúvidas de como proceder e do que pode ser feito. Multas, cobranças e danos morais estão entre os principais questionamentos.

Para ajudar pessoas que enfrentam esse problema, a Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (AMSPA) preparou um guia sobre o que o mutuário pode pleitear na Justiça. Entretanto, vale lembrar que existe um prazo de tolerância de 180 dias para entrega da moradia, válida nas situações de força maior. E também que o comprador tem direito de solicitar um parecer, mas isso não é garantia de que vai recebê-lo. Há casos e casos.

Veja quais as orientações da AMSPA:

1) Em caso de atraso, o proprietário do imóvel pode pleitear o pagamento de multa de 2% e mais juros de mora de 1% por mês de atraso, sobre o valor total do imóvel — não apenas do que foi pago até então. Isso vale a partir do primeiro dia do não-cumprimento do prazo estabelecido no contrato.

2) A construtora deve reembolsar o dono da propriedade, caso este tenha despesas, como aluguel em outro imóvel, durante o período em que teve que esperar.

3) O morador pode também pedir indenização por danos morais e materiais e lucro cessante, ou seja, caso tenha deixado de ganhar ou ter perdido um lucro esperado.

4) Se o proprietário não quiser nada disso acima e preferir rescindir o contrato, a Justiça garante o reembolso do dinheiro integral e de forma imediata, com a correção monetária devida, e não após o término da obra ou de forma parcelada.
5) O comprador do imóvel na planta também tem a opção de pedir o congelamento do saldo devedor, ou seja, da correção feita nas parcelas durante a construção do empreendimento, em casos de atraso. O pedido da liminar é importante porque interrompe as atualizações monetárias da dívida até que ocorra a decisão final da Justiça e evita que o nome do proprietário entre no cadastro negativo do Serasa e SPC. Vale ressaltar que mesmo com o pedido de tutela antecipada, o mutuário deve continuar pagando as parcelas sem correção.

6) O tempo para entrar com uma ação na Justiça referente ao atraso da entrega é de cinco anos, passando a contar a partir da entrega das chaves ou expedição do habite-se. Depois disso, o prazo prescreve.

Fonte: O Globo

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Impostos e taxas de condomínio são devidos somente após entrega efetiva do imóvel

A 1ª Turma Recursal do TJDFT confirmou sentença do 6º Juizado Cível de Brasília que condenou a MBR Engenharia e a M&I Empreendimentos Imobiliários a restituir em dobro a um comprador os impostos e taxas de condomínio que lhe foram cobrados antes da entrega das chaves. A decisão foi unânime.

A juíza originária ensina que embora o contrato de compra e venda firmado entre as partes estabeleça que a partir da data de emissão da Carta de Habite-se os impostos e taxas de condomínio passarão a correr, exclusivamente, por conta dos compradores, essa regra contratual é inválida se não ocorrer a efetiva entrega das chaves. Destaque-se que apesar de a entrega da Carta de Habite-se ter se dado em 12/03/2012, a entrega das chaves só ocorreu em 19/02/2013 - quase um ano depois.

Ante tal constatação, a magistrada ressalta que "o dever de lealdade imposto aos contraentes deve ser especialmente observado nos contratos de adesão em que não há margem à discussão das cláusulas impostas aos consumidores aderentes, obrigando o fornecedor a um destacado dever de informação, probidade e boa-fé na confecção do instrumento".

Assim, prossegue a julgadora, "vulnerado tal dever contratual, se há cobrança indevida, efetivo pagamento e engano injustificável, com a clara vulneração da boa-fé objetiva, a devolução em dobro, conforme regra expressa do parágrafo único do art. 42da lei n. 8.078/90, é medida que se impõe".

Diante disso, a juíza julgou procedente o pedido do autor para condenar as rés, solidariamente, à devolução em dobro do valor pago pelo consumidor, totalizando a quantia líquida de R$ 3.582,06, já considerada a dobra legal, devidamente corrigida desde o efetivo dispêndio e acrescida de juros legais.

Processo: 2013.01.1.094895-6

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Como transferir financiamento de imóvel a outra pessoa?

Como tralizar a transferência de imóvel para outra pessoa?

Confira a resposta do especialista:

A questão contempla duas situações distintas. A primeira se refere à transferência da propriedade do imóvel objeto do financiamento e a segunda do financiamento propriamente dito.

Para que você seja considerada proprietária do imóvel deverá ser formalizada uma operação de compra e venda, com a incidência de imposto sobre a transmissão do imóvel (ITBI) e o registro da propriedade junto ao cartório de registro de imóveis.

A transferência do financiamento é possível desde que você obtenha aprovação de crédito junto à instituição financeira credora, mantendo as condições contratuais básicas do financiamento original.

Importante salientar que é preciso verificar as condições contratuais originalmente assumidas por sua mãe quando contraído financiamento, para checar se o prazo de pagamento, a taxa de juros e outros encargos que influenciam no valor da prestação são adequados ao seu perfil ou se a contratação de um novo financiamento, inclusive por meio de uma outra instituição financeira, poderá ser a melhor opção diante das condições de mercado atuais.

Fonte: Exame (adaptado)

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Posso utilizar o FGTS para a compra de um segundo imóvel?

É permitido utilizar o FGTS na compra de um segundo imóvel caso os recursos do fundo tenham sido utilizados anteriormente em imóvel comprado em conjunto com outra pessoa, mas do qual o usuário não seja mais co-proprietário?

Resposta de Marcelo Tapai*

Quando o FGTS é utilizado para a compra de um imóvel, mesmo que em conjunto com outra pessoa, os recursos do fundo não podem ser utilizados novamente. O valor do FGTS somente pode voltar a ser usado caso o proprietário venda o primeiro imóvel.

A restrição para uso de FGTS ocorre quando o comprador adquire um imóvel de um proprietário que tenha utilizado o FGTS há menos de três anos, seja para dar como entrada na hora da compra ou para amortizar o financiamento desse imóvel que deseja comprar.

Por exemplo, A usou o FGTS para comprar um imóvel e decide vendê-lo um ano depois. Se B quiser comprar esse imóvel, não poderá usar o seu FGTS, porque A já utilizou os recursos do fundo na compra do mesmo imóvel em um período inferior a três anos.

Fonte: Exame

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Como proceder ao registro de bens imóveis adquiridos por herança

Muitas pessoas ficam confusas sobre como proceder ao registro de bens imóveis adquiridos por herança. Isto porque existem exigências legais de documentos necessários ao registro e muitas pessoas não sabem quais documentos devem ser apresentados. Este texto tentará, de forma resumida, explicar como proceder ao registro de bens imóveis adquiridos por herança.

Antes de tudo, precisa-se destacar que para efetuar o registro no cartório de registro de imóveis, será necessário apresentar o título aquisitivo do imóvel, que no caso das sucessões, poderá ser o formal de partilha (inventário judicial), escritura pública de inventário (inventário administrativo) ou sentença homologatória que defere o pedido de adjudicação, no caso de herdeiro único.

Caso os herdeiros já tenham o título aquisitivo do imóvel, basta protocolá-lo no cartório de registro de imóveis da circunscrição onde está situado o imóvel, apresentando Certidão Negativa de Débitos expedida pela Prefeitura Municipal certificando que não há dívidas relativas ao imóvel, bem como o comprovante de pagamento do ITCMD, ou, caso haja isenção do ITCMD, apresentar a Declaração de Isenção expedida pela Secretaria da Fazenda Estadual, alguns cartórios podem não exigir as comprovações de pagamentos de tributos em razão de já existir prova de pagamento no título aquisitivo (ex: na escritura pública de inventário já constam as certidões e comprovante de pagamento de ITCMD).

A situação é mais complexa quando os interessados ainda não procederam ao inventário dos bens do falecido. Nesse caso, os herdeiros deverão contratar um advogado, que poderá ser o mesmo para todos, ou então cada herdeiro poderá contratar seu advogado de confiança. Trata-se de uma exigência legal, presente em todas as hipóteses de inventário.

O inventário nada mais é do que um arrolamento dos bens, no qual apura-se o passivo e o ativo, recolhe-se o ITCMD caso não haja isenção, e procede-se à partilha dos bens líquidos do falecido. Com a morte, considera-se aberta a sucessão e, todos os bens do falecido automaticamente são transferidos aos herdeiros, mas somente com a partilha cada um saberá o que realmente lhe pertence, é por isso que para registrar o imóvel em seu nome o herdeiro precisará do inventário.

Em relação aos prazos, o art. 983 do Código de Processo Civil prevê que o processo de inventário e partilha deve ser aberto dentro de 60 (sessenta) dias a contar da abertura da sucessão (morte do autor da herança), e que seja concluído nos 12 (doze) meses subsequentes, podendo o juiz prorrogar tais prazos, de ofício ou a requerimento de parte. Portanto, o juiz poderá dilatar o mencionado prazo legal, caso haja justa causa pelo atraso, caso contrário, se nenhuma das pessoas legitimadas requerer a abertura do inventário no prazo de sessenta dias, o juiz determinará, de ofício, que se inicie o inventário. Além disso, cada Estado pode instituir multa como punição pela não observância desse prazo (Súmula nº 542 do STF). No Estado de São Paulo, se a abertura do inventário não for requerida dentro do prazo de sessenta dias, a multa é de 10% de acréscimo no valor do ITCMD, e este acréscimo será de 20%, caso o atraso for superior a cento e oitenta dias (art. 21, inciso I, da Lei Estadual nº 10.705/00). Portanto, se torna imprescindível observar os prazos para abertura do inventário.

Dentre todas as espécies de inventário, o advogado optará por qual delas se adequa a realidade dos herdeiros. Dentre estas espécies de inventário, destacaremos a mais recente e mais fácil de ser utilizada pelos herdeiros, que é o inventário administrativo, também chamado de extrajudicial, que se destaca principalmente por sua celeridade.

Esta espécie de inventário é feita em qualquer Cartório de Tabelionato de Notas. O tabelião, utilizando-se da fé pública que possui, cria a escritura pública de inventário, que pode ser levada a registro no cartório de registro de imóveis, sem precisar de homologação judicial, bastando para isso que: 1) não haja testamento deixado pelo autor da herança; 2) que os herdeiros sejam capazes (ex: maiores de 18 anos) e; 3) estejam todos de acordo com a partilha a ser realizada no inventário. Esta espécie de inventário é célere e pode ser levada a registro no cartório de registro de imóveis sem precisar de homologação judicial. Portanto, se for possível realizar o inventário administrativo, esta é a melhor opção aos herdeiros.

Por fim, no caso de herdeiro único, não se fala em inventário e partilha, este precisará contratar um advogado e ingressar com um pedido judicial de adjudicação que, homologado pelo juiz, consistirá em título hábil para ser apresentado ao registro de imóveis.

Por Sergio Leandro Carmo Dobarro

Sergio Leandro Carmo Dobarro possui graduação em Direito, Administração e Especialização em Administração de Marketing e Recursos Humanos. Mestrando em Direito pelo Centro Universitário Eurípedes de Marília (UNIVEM). É pesquisador do Grupo de Pesquisa em Direitos Fundamentais Sociais (DiFuSo) e Reflexões sobre Educação Jurídica Brasileira. Autor de publicações nacionais e internacionais.

Fonte: CenárioMT

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