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Residencial Premiere: atraso de mais de 17 meses na entrega gera indenização aos compradores

Lançado pela MB Engenharia e Brokfield Empreendimentos Imobiliários, o Residencial Premiere, um condomínio de alto padrão em Águas Claras/DF, deveria ser entregue em 30 de outubro de 2011 (já contando com a prorrogação prevista no contrato). No entanto, as Construtoras somente realizaram a entrega dos imóveis em março de 2013, um atraso de mais de 17 meses.

Ao adquirir um imóvel na planta, o comprador faz planos, compra móveis planejados, marca data de casamento, se prepara para sair do aluguel, tudo para que, no data da estabelecida no contrato, ele se mude para a tão sonhada casa nova.

Mas, nos últimos anos, esse tipo de consumidor tem passado por muitas desilusões, pois o atraso na entrega de imóveis adquiridos na planta já se tornou comum em obras do Distrito Federal.

E com o Residencial Premiere, em Águas Claras, não foi diferente.

As empresas responsáveis pela construção descumpriram o cronograma em mais de dezessete meses, trazendo para os compradores uma série de aborrecimentos.

Mas, o que fazer em casos como esse?

Felizmente, em situações como a do Residencial Premiere, o consumidor não tem ficado desamparado. É que o Poder Judiciário no Distrito Federal tem determinado que construtoras inadimplentes quanto aos prazos de entrega indenizem os compradores pelo descumprimento do contrato.

Nesses casos, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal – TJDFT tem determinado o pagamento de multa contratual e lucros cessantes, todos incidentes pelo período total de atraso na obra. Sobre os valores incide juros e correção monetária.

O atraso na entrega de imóveis adquiridos na planta gera para o consumidor uma série de direitos, entre eles o pagamento de lucros cessantes e multa contratual.

Confira abaixo decisão do TJDFT em um processo envolvendo uma compradora do Residencial Premiere (a decisão é de abril de 2015):

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO ENTREGA DA OBRA.CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. AFASTADO. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA COM LUCROS CESSANTES. POSSÍVEL. LUCROS CESSANTES. DEVIDOS. DANOS MORAIS. AFASTADOS. RECURSOS CONHECIDOS. RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DAS RÉS NÃO PROVIDO.
1. Transcorrido o prazo estabelecido no contrato para entrega do imóvel e não tendo sido configurado caso fortuito ou de força maior, necessário entender-se pela inadimplência da construtora.
2. Os atrasos devidos a problemas com a estrutura inicial da edificação estão inseridos no risco do empreendimento, não podendo ser repassados ao consumidor, ou utilizado como motivação para isentar as rés apelantes do atraso na entrega do empreendimento.
3. A doutrina classificou as cláusulas penais em compensatória e moratória. A compensatória está prevista no art. 410 do Código Civil e gera a limitação do art. 416 do referido código. Ela está ligada à inexecução total do contrato, tem natureza punitiva e o credor pode optar pelo recebimento da cláusula penal e consequente rescisão contratual, ou pela execução compulsória da obrigação. Já a cláusula penal moratória é aplicada nos casos de mora; quando ocorre a demora na execução total da obrigação e a multa é aplicada para penalizar a mora; neste caso o credor pode exigir tanto a cláusula penal como o cumprimento da obrigação.
4. A cláusula penal prevista no contrato firmado entre as partes tem natureza exclusivamente moratória, pois aplicada nos casos de inexecução parcial do contrato, com objetivo de punir a construtora vendedora pelo atraso na entrega do imóvel (mora).
5. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que é possível a cumulação da multa penal moratória com os lucros cessantes, pois a reparação de danos decorre da responsabilidade civil da construtora e não pode ser afastada pela simples contratação de cláusula penal moratória.
6. Assim, considerando-se que a cláusula penal prevista no contrato firmado entre as partes tem natureza moratória, não há que se falar em impossibilidade da cumulação da cláusula penal moratória com eventuais lucros cessantes.
7. Estando demonstrado o atraso não justificado na entrega do imóvel e a consequente mora das construtoras rés, nasce o direito do autor de ser ressarcido em lucros cessantes, referente aos alugueres que o autor deixou de poder aferir por não estar na posse do imóvel.
8. O termo inicial para incidência dos lucros cessantes e a data em que o imóvel deveria ter sido entregue, já considerada a cláusula de tolerância; e o termo final é o da efetiva entrega do imóvel, ou seja, da data da entrega da chave, momento em que o comprador passa a usufruir do imóvel.
9. O atraso na entrega do imóvel não é apto a gerar danos morais, conforme entendimento jurisprudencial firmado nesta Corte.
10. Recurso do autor conhecidos e parcialmente provido. Recurso das rés conhecido e não provido. Sentença parcialmente reformada, tão somente para condenar as rés ao pagamento dos lucros cessantes.
(Acórdão n.857776, 20130111285385APC, Relator: ROMULO DE ARAUJO MENDES, Revisor: FERNANDO HABIBE, 4ª Turma Cível, Data de Julgamento: 25/03/2015, Publicado no DJE: 08/04/2015. Pág.: 142, grifamos)

Como visto, o Tribunal condenou as construtoras ao pagamento de lucros cessantes (que corresponde aos valores que o consumidor deixou de ganhar em razão do atraso) e de multa contratual (percentual do valor do imóvel sobre cada mês de atraso).

Caso o leitor esteja em situação semelhante, procure hoje mesmo um advogado de sua confiança e ingresse na justiça para fazer valer os seus direitos.

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Karina Cesar Menezes

Advogada Especializada em Direito Imobiliário
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Comprador do Edifício All obtém na justiça direito à rescisão de contrato com retenção de 10% do valor pago

Um comprador de imóvel no Edifícil All, em Águas Claras, buscou a justiça o ressarcimento de prejuízos sofridos em razão de uma rescisão de contrato com a Brookfield Incorporações.

Segundo o processo, em curso na Primeira Vara Cível de Taguatinga, o comprador buscou a construtora para rescindir o seu contrato, mas que, no momento da operações, foi aplicada a cláusula contratual de retenção de 30% dos valores pagos a favor da empresa. Insatisfeito, buscou a justiça para reduzir o montante da retenção, que lhe parecia abusiva.

Imoveis atrasados edificio all desistencia retencao

O juiz responsável pelo caso acolheu o pedido do Autor, reconhecendo a abusividade da cláusula contratual que impunha a retenção de 30% do total pago durante a obra. Segundo o magistrado, "referida penalidade deve ser reduzida para 10% sobre o valor pago pelo autor em atendimento aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade", determinando que a construtora realizasse a devolução "dos valores pagos pelo autor pelo imóvel em discussão nos autos, devendo reter apenas o percentual de 10% do total pago".

O juiz aplicou ao caso o entendimento jurisprudencial já pacificado no Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, conforme exemplos abaixo:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO. RETENÇÃO DE 30%. DESCABIMENTO. RETENÇÃO DO VALOR DO SINAL. SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. CLÁUSULA DE PARCELAMENTO ABUSIVA. 1. É abusiva a cláusula penal que prevê a retenção de 30% dos valores pagos sendo correta a redução desse percentual para 10%, uma vez que a penalidade busca cobrir despesas operacionais, administrativas e comerciais do bem que se manterá na posse da vendedora, podendo ser novamente comercializado. 2. (...). 4. Recurso desprovido. (Acórdão n.774457, 20110111890973APC, Relator: SEBASTIÃO COELHO, Revisor: GISLENE PINHEIRO, 5ª Turma Cível, Data de Julgamento: 26/03/2014, Publicado no DJE: 02/04/2014. Pág.: 137)

PROCESSO CIVIL. CIVIL. RESCISÃO CONTRATUAL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL POR CULPA DA CONSTRUTORA. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICAÇÃO. MULTA PENAL COMPENSATÓRIA DE 30% SOBRE O VALOR DO CONTRATO IMPERTINENTE. CORREÇÃO MONETÁRIA DA MULTA CONTRATUAL COM INCIDÊNCIA DO INCC. ÍNDICE INADEQUADO. 1. A controvérsia acerca do cumprimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção deve ser dirimida à luz das normas do Código de Defesa do Consumidor. 2. A cláusula penal que fixa a multa pela rescisão contratual sobre o valor do contrato de compra e venda do imóvel é abusiva, seja para o promitente comprador, seja para o promitente vendedor, devendo incidir sobre o valor efetivamente pago, para evitar o enriquecimento ilícito. 3. (...). 4. Apelações conhecidas, mas não providas. Unânime. (Acórdão n.812423, 20140110241187APC, Relator: FÁTIMA RAFAEL, Revisor: J.J. COSTA CARVALHO, 2ª Turma Cível, Data de Julgamento: 13/08/2014, Publicado no DJE: 20/08/2014. Pág.: 78)

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JUSTIÇA DETERMINA QUE TECNISA SUSPENDA COBRANÇA DE PARCELAS DO EMPREENDIMENTO TAGUA LIFE

Indignado com atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, comprador do Empreendimento Tagua Life, localizado em Taguatinga/DF, resolveu rescindir contrato de compra e venda realizado com a HC Construtora.

O imóvel deveria ser entregue em 31 de março de 2010, data que, com o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta), dias se encerraria em 27 de setembro de 2010.

No entanto, o imóvel ainda não possui Habite-se, que é o documento que indica a finalização da obra e que permite ao comprador o financiamento imobiliário do saldo devedor.

A juíza da 23ª Vara Cível de Brasília, ao apreciar o pedido de suspensão liminar, afirmou que "ninguém está obrigado a se manter vinculado a um contrato, cujo objeto não mais lhe interessa" e que o imóvel adquirido poderia ser novamente comercializado.

Por fim, determinou a suspensão da exigibilidade das obrigações vincendas, e por conseguinte, afastar os efeitos da mora do comprador, liberando a Construtora para a revenda da unidade imobiliária discutida no contrato.

 

Processo nº 2015.01.1.011125-5

 

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Justiça do DF suspende liminarmente contrato de compradora do residencial Parque Norte Brasília

Uma compradora do Empreendimento Parque Norte Brasília, na Asa Norte de Brasília, obteve na justiça o direito à suspensão do pagamento das parcelas do seu contrato de compra e venda.

O motivo foi a rescisão do contrato em razão do atraso na entrega da obra.

De acordo com o Contrato de Compra e Venda, o imóvel deveria ser entregue em 31/05/2014, data que, com o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias se encerraria em 27/11/2014.

Porém, até o momento, o Habite-se dos imóveis não foi sequer expedido, muito embora conste do site do empreendimento que o mesmo tenha sido emitido em 31/10/2014.

A juíza da 8ª Vara Cível de Brasília, ao apreciar o pedido de suspensão liminar, afirmou que "a liberdade de contratar manifesta-se, também, na possibilidade de desfazimento da avença por vontade de um dos contratantes, a teor do artigo 473 do Código".

Salientou que,"a partir da Cláusula 15.1 do Contrato que, de fato, mostra-se verossimilhante a tese do inadimplemento contratual pela demandada, pois contratada a entrega do imóvel para 05/2014, com tolerância de 180 dias", concluindo que a manutenção dos efeitos do contrato faria recair sobre a consumidora a necessidade de continuidade do pagamento das prestações mensais mesmo após a manifestação da intenção de desfazimento do contrato, assim como da quitação do saldo devedor.

Por fim, determinou a suspensão da exigibilidade das futuras prestações referentes ao instrumento particular de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes, assim como para determinar que as Construtoras e Incorporadoras demandadas se abstivessem de incluir os dados da Autora da ação em cadastros de proteção ao crédito pelas prestações que se vencerem a partir da decisão.

Processo nº 2014.01.1.193769-0

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