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Preciso esperar o atraso na entrega ocorrer para poder pedir a rescisão do contrato?

A rescisão do contrato pode se dar de duas formas: por desistência do comprador ou por culpa da construtora responsável pelo empreendimento.

Na primeira situação (desistência contratual), basta a simples manifestação do comprador de não mais permanecer no negócio. Nesse caso, a jurisprudência tem entendido que a construtora deve reter 10% do valor pago pelo cliente durante a obra. Também é comum que os tribunais determinem a retenção do sinal, que normalmente corresponde à comissão de corretagem.

Em caso de desistência, o cliente perde o sinal e 10% do valor pago.

Na segunda situação (inadimplemento culposo), que ocorre quando a construtora descumpre, sem justificativa, as regras do contrato (data de entrega do imóvel, por exemplo), a regra é um pouco diferente. O comprador tem direito a receber tudo o que pagou, em parcela única e sem qualquer desconto.

Em ambos os casos (desistência e rescisão contratual), o consumidor tem direito à imediata suspensão do contrato, não ficando obrigado ao pagamento das parcelas.

Na rescisão culposa do contrato, o comprador direito à devolução de todas as parcelas pagas, inclusive a comissão de corretagem, de uma única vez e devidamente corrigido.

Mas, a pergunta é: a entrega precisa estar efetivamente atrasada para que se configure a culpa da construtora e, assim, a rescisão do contrato?

E a resposta é não. Em algumas situações, o consumidor não precisa esperar que a efetivação do atraso na entrega do seu imóvel para rescindir o seu contrato. Isso pode ocorrer quando, embora o atraso ainda não tenha ocorrido, o cronograma da obra já indica que a empresa não irá cumprir a data de entrega estabelecida no contrato. O mesmo ocorre quando a própria construtora envia comunicados aos compradores informando que, por algum motivo, o imóvel adquirido não será entrega na data inicialmente prevista.

Em outras palavras, seja por atraso no cronograma seja por comunicado da própria construtora, o consumidor pode ingressar em juízo para pedir a rescisão do contrato, por inadimplemento culposo, recebendo de volta todos os valores pagos, sem qualquer retenção.

A rescisão do contrato pode ocorrer por atraso no cronograma de obras ou por comunicado prévio da construtora de que a entrega vai atrasar.

E foi exatamente isso que ocorreu em caso bastante semelhante apreciado pela 13ª Vara Cível de Brasília. Na ocasião, o juiz entendeu que o atraso no cronograma de obras e a informação de atraso enviada pela construtora (no caso, Tecnisa S/A) eram suficientes para ensejar a rescisão do contrato. Confira alguns trechos da decisão:

“Encontra-se demonstrado nos autos que o imóvel adquirido pelos requerentes com data prevista para entrega em 31.10.2013 (fl. 28) considerado o prazo de 180 dias, está atrasado, seja porque os documentos de fls. 158/162 e 469/470, emitidos pela 2ª ré informam que o prazo para entrega do bem foi prorrogado para Outubro/2014, seja porque as fotos carreadas aos autos comprovam que a obra como se encontra não será entregue na data acordada (fls. 164 a 167), ou, ainda, porque nenhuma das requeridas contestou efetivamente a alegação dos autores de que houve descumprimento contratual, conforme determina o ônus da impugnação específica, prevista no art. 302 do Código de Processo Civil.
(...)
Ante o exposto, nos termos do art. 269, I, do CPC, resolvo o mérito e julgo improcedente o pedido quanto à LPS Brasília Consultoria de Imóveis Ltda (Lopes Royal Empreendimentos Imobiliários) e procedente o pedido para declarar rescindindo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel 315 do empreendimento Tagua Life Center (...)”. (Processo nº 2013.01.1.145757-9)

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Karina Cesar Menezes
Advogada Especializada em Direito Imobiliário
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O atraso na entrega de imóvel adquirido na planta gera danos morais?

Infelizmente, não. Pelo menos, em regra.

Mesmo que pareça injusto, o entendimento majoritário entre os tribunais é de que o descumprimento contratual pelo atraso na entrega do imóvel no prazo ajustado, embora se preste a ensejar transtornos e descontentamento, não configura lesão a bem personalíssimo do comprador e, por essa razão, não induz ao dever de indenizar.

A exceção fica por conta de casos especiais, em que o consumidor consegue demonstrar que os transtornos sofridos com o atraso vão além dos “aborrecimentos da vida em cotidiano”, para usar a expressão dos tribunais. Um exemplo seria do casal que adquiriu o imóvel para morar logo após o casamento, marcado para data próxima a da entrega do bem. Nesse caso, o atraso fez com que tivessem que morar em casas de parentes ou alugar espaço para guardar os móveis adquiridos para a nova casa, transtornos que, para a jurisprudência, superam os descontentamentos do dia-a-dia.

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Afinal, a cláusula de prorrogação da data de entrega por 180 dias é legal ou ilegal?

Presente em praticamente todos os contratos de compra e venda de imóveis na planta, a cláusula de prorrogação ou cláusula de tolerância tem sido muito questionada pelos consumidores.

“Em três anos o imóvel está pronto. Aliás, nossa construtora sempre entrega os seus apartamentos antes do prazo!” Esse tipo de afirmação costuma ficar gravado na memória de quem que faz a compra de um imóvel ainda em sua fase de lançamento. E com isso, o consumidor faz planos, agenda o dia do casamento, marca data para sair da casa da sogra, compra móveis planejados, para que, em exatos três anos, se mude para a casa nova.

Mas, às vésperas da entrega, chega o famigerado comunicado de que a construtora, antes tão pontual, vai utilizar a cláusula do contrato que lhe permite esticar o prazo de entrega do imóvel por 180 (cento e oitenta) dias. E tudo isso sem qualquer justificativa, sem qualquer sanção, sem qualquer condição, sem qualquer respeito.

E a pergunta é: “Isso pode?”

Infelizmente, a resposta é sim!

A cláusula de tolerância já foi muito questionada judicialmente, mas na maioria dos tribunais, o entendimento pacificado é de que a sua estipulação é perfeitamente legal.
Confira trecho de recente decisão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios:

“2. É legal a cláusula que prevê prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a entrega da obra, ainda que sem justificativa, pois é necessário que se considere tratar-se de setor ligado a construção civil, podendo ocorrer atrasos eventuais não causados pela construtora, consoante entendimento já firmado por esta Corte de Justiça e, nos termos da Lei 4.591, artigo 48, §2º.” (Acórdão n. 868720, publicado em 26/05/2015)

Em verdade, o uso da cláusula de tolerância deixou de ser excepcional e o consumidor já deve se planejar contando com esse atraso, pois de nada vai adiantar buscar o Poder Judiciário para reclamar depois.

Porém, a boa notícia é que os tribunais têm sido implacáveis com as empresas que extrapolam esse prazo, mesmo diante das lamentações das construtoras, que sempre culpam os órgãos governamentais pelo atraso.

Veja trecho de uma outra decisão, também do TJDFT, sobre o assunto:

“I. A cláusula contratual que estabelece o prazo de tolerância de 180 dias úteis não é abusiva, uma vez que eventuais atrasos na construção civil são admissíveis diante da ocorrência de eventos imprevisíveis e inevitáveis.

II. Fatos previsíveis e riscos assumidos pela construtora em decorrência de sua atividade não são hábeis a justificar a demora na conclusão do empreendimento e a excluir a responsabilidade da construtora pelo descumprimento de sua obrigação.”. (Acórdão n. 838193, publicado em 16/12/2014)

Ou seja, a prorrogação da entrega do imóvel pelo prazo de 180 dias é perfeitamente possível. Porém, o atraso superior a esse período dá ao consumidor direitos como recebimento de lucros cessantes, multas contratuais e até mesmo a própria rescisão do contrato, com a devolução integral das parcelas pagas.

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Como comprar um imóvel na planta

Revista Isto é

Com a desaceleração da economia do País, o mercado de imóveis está menos aquecido – o que não significa, no entanto, que adquirir uma unidade ficou mais fácil. Os preços ainda estão altos e exigem um investimento pesado dos compradores. Quem deseja mudar de casa e ainda não possui uma quantia considerável para pagá-la pode recorrer a uma propriedade que ainda será construída. “Não é um imóvel mais barato, mas seu pagamento pode ser diluído em um maior número de parcelas”, diz Leonardo Schneider, vice-presidente do Secovi Rio. Mas atenção: o número de reclamações de quem comprou um imóvel na planta ainda é grande e os consumidores devem ter cuidado ao fechar o negócio. Dados do Procon-SP apontam que em 2014 as queixas devido à cobrança de taxa indevida aumentaram 4,6% em relação a 2013. “Alguns valores como corretagem devem ser arcados pelo fornecedor e a assessoria imobiliária tem de ser opcional”, diz Renata Reis, supervisora de assuntos financeiros e habitação do Procon-SP. “Mesmo se a venda for concluída, o consumidor deve reclamar e receber o dinheiro de volta”, diz ela. 

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