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Itens filtrados por data: Maio 2015 - Imóveis Atrasados

Entenda a diferença entre Emissão e Averbação do Habite-se

A Carta de Habite-se é o documento que atesta a conclusão da obra, emitida após a vistoria e o atesto de diferentes órgãos governamentais (Corpo de Bombeiros, Companhias Energéticas, INSS etc.).

No Distrito Federal, por exemplo, a Carta de Habite-se é emitida pela Administração Regional da circunscrição onde for realizada a obra, após preenchimento de requerimento em modelo próprio fornecido pela Administração Regional.

Atendidas as condições estipuladas pelo governo, a Carta de Habite-se será expedida/emitida.

Após a conclusão das obras, e de posse do Habite-se e da Certidão Negativa de Débitos perante ao Instituto Nacional de Seguridade Social (CND-INSS), a Construtora responsável pela obra deve averbá-la perante o Cartório do Registro de Imóveis. Ou seja, após a emissão do habite-se, o Oficial Registrador irá anotar a conclusão da obra na Matrícula do Imóvel.

Normalmente, o consumidor só vai conseguir obter o financiamento bancário do seu imóvel após a averbação do habite-se.

De um modo geral, os bancos exigem a averbação do habite-se como documento obrigatório para obtenção do financiamento imobiliário.

Em resumo, emissão e averbação são fases do mesmo procedimento, sendo que é a averbação (registro da emissão do hebite-se na matrícula do imóvel) o documento exigido para comprovação de conclusão da obra.

Em recente decisão, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal firmou posicionamento de que é a “averbação do “habite-se” que confere condição ao promitente-comprador de se tornar proprietário, pois é a partir daí que, dispondo do montante a ser pago, poderá proceder ao registro do imóvel em seu nome ou, como na maioria, dar entrada no pedido de financiamento junto à instituição financeira. A demora na averbação do “habite-se” por problemas em documentação da construtora não pode penalizar o consumidor, pois o procedimento de averbação da Carta de Habite-se é inerente ao negócio de compra e venda de imóveis, sendo inaceitável imputar ao consumidor o risco do negócio, pois este é assumido pelo empreendedor” (TJ-DF - APC: 20130111315706, Rel.: J.J. COSTA CARVALHO, Data de Julgamento: 08/10/2014, 2ª Turma Cível, Publicado no DJE: 17/10/2014. Pág.: 43, g.n.).

Pode-se concluir, assim, que é a averbação do habite-se o ato que constitui a entrega efetiva do imóvel, para todos os efeitos.

Porém, pode ocorrer que, mesmo após a averbação do habite-se, a construtora ainda não entregue o imóvel ao comprador. Tem sido cada vez mais comum que as construtoras dificultem a entrega da documentação necessária ao financiamento bancário ou mesmo atrasem a realização da vistoria final do imóvel pelo consumidor. Nessa situação, será a data da entrega das chaves que configurará a efetiva entrega do imóvel, para todos os efeitos.

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Karina Cesar Menezes

Advogada Especializada em Direito Imobiliário
Fone: 61-8215-5938
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Como ocorre a atualização dos valores em um processo judicial?

Após vencer uma demanda judicial contra a construtora, e chegando-se à fase de execução da dívida, surge uma dúvida: como será feita a atualização dos valores?

A questão é bastante simples e já está pacificada pelos tribunais: os valores devidos por aquele que for vencido na ação deverão ser acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação, e atualizados pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor – INPC, desde o ajuizamento da ação.

No caso de rescisão contratual, em que os valores das parcelas pagas devem ser atualizados, a correção monetária incidirá sobre cada parcela paga.

A correção vem como um refrigério, para compensar os longos anos de curso processual, muitas vezes prolongados por manobras judiciais com finalidades inequivocamente protelatórias.

Para se ter uma noção da atualização, tome-se como exemplo uma ação ajuizada em 03/01/2013, com citação datada de 18/01/2013, em que o valor original da condenação foi de R$ 78.219,65. Encerrado o processo, o valor atualizado a ser executado em 18/11/2014 (1 ano e 10 meses depois) seria de R$ 105.390,37. Como se vê, a espera vale a pena, haja vista que a atualização dos valores supera em muito a maioria dos investimentos em renda fixa disponíveis no mercado.

E para que o consumidor fique mais tranquilo, a correção dos valores normalmente pode ser feita nos próprios sites dos tribunais, que disponibilizam ferramentas para aplicação dos juros e da correção monetária. Mas, se ainda assim, persistirem dúvidas, qualquer das partes pode solicitar o envio do processo ao um perito contábil, que realizará a atualização do valor a ser pago.

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Karina Cesar Menezes

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O atraso na entrega de imóvel adquirido na planta gera danos morais?

Infelizmente, não. Pelo menos, em regra.

Mesmo que pareça injusto, o entendimento majoritário entre os tribunais é de que o descumprimento contratual pelo atraso na entrega do imóvel no prazo ajustado, embora se preste a ensejar transtornos e descontentamento, não configura lesão a bem personalíssimo do comprador e, por essa razão, não induz ao dever de indenizar.

A exceção fica por conta de casos especiais, em que o consumidor consegue demonstrar que os transtornos sofridos com o atraso vão além dos “aborrecimentos da vida em cotidiano”, para usar a expressão dos tribunais. Um exemplo seria do casal que adquiriu o imóvel para morar logo após o casamento, marcado para data próxima a da entrega do bem. Nesse caso, o atraso fez com que tivessem que morar em casas de parentes ou alugar espaço para guardar os móveis adquiridos para a nova casa, transtornos que, para a jurisprudência, superam os descontentamentos do dia-a-dia.

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Afinal, a cláusula de prorrogação da data de entrega por 180 dias é legal ou ilegal?

Presente em praticamente todos os contratos de compra e venda de imóveis na planta, a cláusula de prorrogação ou cláusula de tolerância tem sido muito questionada pelos consumidores.

“Em três anos o imóvel está pronto. Aliás, nossa construtora sempre entrega os seus apartamentos antes do prazo!” Esse tipo de afirmação costuma ficar gravado na memória de quem que faz a compra de um imóvel ainda em sua fase de lançamento. E com isso, o consumidor faz planos, agenda o dia do casamento, marca data para sair da casa da sogra, compra móveis planejados, para que, em exatos três anos, se mude para a casa nova.

Mas, às vésperas da entrega, chega o famigerado comunicado de que a construtora, antes tão pontual, vai utilizar a cláusula do contrato que lhe permite esticar o prazo de entrega do imóvel por 180 (cento e oitenta) dias. E tudo isso sem qualquer justificativa, sem qualquer sanção, sem qualquer condição, sem qualquer respeito.

E a pergunta é: “Isso pode?”

Infelizmente, a resposta é sim!

A cláusula de tolerância já foi muito questionada judicialmente, mas na maioria dos tribunais, o entendimento pacificado é de que a sua estipulação é perfeitamente legal.
Confira trecho de recente decisão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios:

“2. É legal a cláusula que prevê prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a entrega da obra, ainda que sem justificativa, pois é necessário que se considere tratar-se de setor ligado a construção civil, podendo ocorrer atrasos eventuais não causados pela construtora, consoante entendimento já firmado por esta Corte de Justiça e, nos termos da Lei 4.591, artigo 48, §2º.” (Acórdão n. 868720, publicado em 26/05/2015)

Em verdade, o uso da cláusula de tolerância deixou de ser excepcional e o consumidor já deve se planejar contando com esse atraso, pois de nada vai adiantar buscar o Poder Judiciário para reclamar depois.

Porém, a boa notícia é que os tribunais têm sido implacáveis com as empresas que extrapolam esse prazo, mesmo diante das lamentações das construtoras, que sempre culpam os órgãos governamentais pelo atraso.

Veja trecho de uma outra decisão, também do TJDFT, sobre o assunto:

“I. A cláusula contratual que estabelece o prazo de tolerância de 180 dias úteis não é abusiva, uma vez que eventuais atrasos na construção civil são admissíveis diante da ocorrência de eventos imprevisíveis e inevitáveis.

II. Fatos previsíveis e riscos assumidos pela construtora em decorrência de sua atividade não são hábeis a justificar a demora na conclusão do empreendimento e a excluir a responsabilidade da construtora pelo descumprimento de sua obrigação.”. (Acórdão n. 838193, publicado em 16/12/2014)

Ou seja, a prorrogação da entrega do imóvel pelo prazo de 180 dias é perfeitamente possível. Porém, o atraso superior a esse período dá ao consumidor direitos como recebimento de lucros cessantes, multas contratuais e até mesmo a própria rescisão do contrato, com a devolução integral das parcelas pagas.

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Karina Cesar Menezes

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