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Equiparação de cláusulas de multa em contratos de compra e venda de Imóveis

Em contratos de compra e venda de imóveis na planta, é muito comum haver capítulo específico sobre as penalidades aplicadas para quem descumpre as regras do certame.

Para o caso de não cumprimento de suas obrigações, normalmente, estipulam-se ao Consumidor juros moratórios na razão de 1,0% (um por cento) ao mês ou fração, além de multa de 2,0% (dois por cento) sobre o valor da dívida.

Porém, caso seja a Construtora a descumprir com o prazo de entrega do imóvel adquirido, incide contra ela somente a penalidade de 0,5% (meio por cento) por mês sobre o valor pago (ou sobre o valor do imóvel, a depender do caso).

Portanto, fica evidente que as obrigações estipuladas pelas Empresas aos Consumidores desse tipo de negócio são claramente desproporcionais e ferem os princípios da bilateralidade, da equidade e da razoabilidade.

O direito do consumidor tem entre os seus princípios o do equilíbrio das relações de consumo e o da equidade. Isto é, deve a relação de consumo ser equilibrada, na sua balança de prestações e contra-prestações, não podendo pender com a desigualdade de benefícios para uma das partes.

Em vista desses fundamentos, a jurisprudência vem admitindo pedidos para reequilíbrio das estipulações contratuais, fixando para as construtoras os mesmos percentuais de juros e multa aplicados aos consumidores.

Em caso envolvendo o empreendimento Top Life (MRV Engenharia), em Águas Claras, Distrito Federal, a 6ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do DF proferiu a seguinte decisão:

"Como visto, a previsão contratual para as hipóteses de inadimplência dos autores e do réu é diferente. Para os autores a cláusula prevê pagamento de 1% ao mês e de multa de 2%, ao passo que para o réu ficou estabelecido apenas o pagamento de indenização de 0,5% por mês, calculado pro-rata-die. Tendo em vista o desequilíbrio contratual patente, reviso a cláusula 1.7.5, d, apenas para determinar que se aplique à ré as mesmas penalidades previstas na cláusula 1.6.1." (Acórdão n.647597, 20120111815584APC, Relator: JOSÉ DIVINO DE OLIVEIRA, 6ª Turma Cível, Data de Julgamento: 16/01/2013, Publicado no DJE: 22/01/2013. Pág.: 150).

A postura adotada pelo Tribunal de Justiça do DF é louvável, visto que corrige manifesto desequilíbrio contratual gerador de onerosidade excessiva, uma vez que não se afigura razoável somente uma das partes arcar com ônus de inadimplemento.

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Karina Cesar Menezes
Advogada Especializada em Direito Imobiliário
Fone: 61-8215-5938
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Maison Personnalisée: entrega atrasada da obra gera indenização aos compradores.

A Silco Engenharia, no ano de 2008, lançou no mercado o empreendimento "Maison Personnalisée", um residencial com apartamentos de 1 e 2 quartos, localizado na Rua 24 Norte, em Águas Claras, Distrito Federal.
De acordo com o Contrato de Compra e Venda, o imóvel deveria ser entregue em 30.04.2011, data que, com o prazo de tolerância de 180 dias, venceria em 27/10/2011.

Porém, o imóvel somente foi entregue no dia 25/01/2013, ou seja, quinze meses após a data limite, atraso que constitui violação contratual suficiente para justificar o ressarcimento dos danos materiais sofridos pelos compradores.

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A Silco Engenharia se defende alegando a ocorrência de caso fortuito ou de força maior, tais como a escassez de mão-de-obra qualificada e de materiais e equipamentos de construção, o extenso e constante período de chuvas na região e as características apresentadas pelo solo à época da execução das fundações.

Porém, o argumento vem sendo comumente afastado pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal que, em casos envolvendo esse empreendimento, vem decidindo que "as situações elencadas pela parte requerida configuram fatores inerentes ao ramo da atividade exercida, o que caracteriza fortuito interno, para o qual a empresa deve estar preparada, pois inserido no risco da atividade". (Processo nº 2012.01.1.108235-6).

Sendo assim, os compradores desse Empreendimento fazem jus aos seguintes direitos:

1) Devolução dos valores gastos com aluguel e taxas de condomínio pagos durante o período de atraso na entrega do imóvel;
2) Pagamento dos aluguéis que o consumidor deixou de ganharcom o imóvel adquirido durante o período de atraso (lucros cessantes) (não cumulativo com o item acima);
3) Multas contratuaisnos mesmos patamares daquelas cobrados do consumidor em caso de atraso no pagamento das parcelas do imóvel (o contrato já prevê o pagamento de multa cominatória mensal fixada em 1% (um por cento) do valor do atualizado do Preço Total do imóvel);
4) Danos morais (a depender do caso).

Felizmente, os tribunais estão acolhendo muito bem esse tipo de demanda e o comprador, em pouco tempo, já obtém retorno no processo.

O comprador que foi prejudicado com o atraso deve procurar um advogado de sua confiança para exercer, na justiça, os seus direitos.

Porém, deve-se atentar para o prazo de prescrição, que é de três anos, contado a partir da entrega do imóvel.

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Karina Cesar Menezes
Advogada Especializada em Direito Imobiliário
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